Завершення процедури банкрутства та виключення юридичної особи з Єдиного державного реєстру нерідко залишають після себе невирішене питання: що відбувається з іпотекою, якою було забезпечено зобов’язання ліквідованого боржника?
На перший погляд відповідь очевидна. Якщо боржника більше не існує, основне зобов’язання припинилося, а разом із ним має припинитися і похідна від нього іпотека. Проте на практиці запис про обтяження може роками залишатися в Державному реєстрі речових прав, блокуючи продаж, реконструкцію, передачу в оренду або залучення нового фінансування.
Причина полягає в тому, що припинення боргу, припинення іпотеки та вилучення запису з реєстру — це три пов’язані, але не тотожні юридичні процедури.
Ліквідація боржника припиняє основне зобов’язання
Відповідно до статті 609 Цивільного кодексу України, зобов’язання припиняється ліквідацією юридичної особи — боржника або кредитора, якщо законом не передбачено покладення його виконання на іншу особу.
Для звичайного грошового зобов’язання, наприклад оплати поставленого товару, це означає, що після ліквідації боржника без правонаступника вимагати виконання від юридичної особи, якої більше не існує, неможливо.
Додаткові наслідки встановлює Кодекс України з процедур банкрутства. Частина сьома статті 64 передбачає, що вимоги, не погашені через недостатність майна, вважаються погашеними. У разі закриття провадження після ліквідації банкрута суд також зазначає, що незаявлені або відхилені вимоги кредиторів вважаються погашеними, а відповідні виконавчі документи не підлягають виконанню. Кодекс України з процедур банкрутства формує остаточну межу, після якої кредитор уже не може продовжувати стягнення безпосередньо з ліквідованої юридичної особи.
Однак це ще не завжди дає остаточну відповідь щодо іпотеки.
Іпотека є похідною, але має власний правовий режим
За своєю природою іпотека забезпечує виконання основного зобов’язання. Вона не може існувати без вимоги, для забезпечення якої була встановлена.
Стаття 3 Закону України «Про іпотеку» прямо визначає, що іпотека має похідний характер і діє до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку іпотечного договору. Стаття 17 цього Закону називає припинення основного зобов’язання першою підставою припинення іпотеки.
Тому загальна конструкція виглядає послідовно:
Проблеми виникають тоді, коли в цьому ланцюгу є додаткові обставини: боржник та іпотекодавець є різними особами, предмет іпотеки перейшов до нового власника, кредитор до ліквідації розпочав процедуру звернення стягнення або іпотечне майно взагалі не було враховане під час банкрутства.
Коли ліквідація не припиняє іпотеку автоматично
Насамперед необхідно розрізняти боржника за основним зобов’язанням та іпотекодавця.
Іноді нерухомість передає в іпотеку сам боржник. В інших випадках забезпечення надає майновий поручитель — інша юридична або фізична особа. Ліквідація основного боржника не завжди припиняє можливість звернення стягнення на майно такої третьої особи, особливо якщо кредитор до ліквідації вже реалізував своє право на судовий захист.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27 березня 2019 року у справі № 711/4556/16-ц виходила з того, що сам факт ліквідації боржника не повинен позбавляти кредитора вже реалізованого права на звернення стягнення, якщо відповідні вимоги були заявлені до припинення юридичної особи.
Тому визначальне значення має не тільки дата ліквідації, а й поведінка кредитора до неї:
- чи пред’являв він вимогу про дострокове виконання зобов’язання;
- чи подавав позов про стягнення заборгованості або звернення стягнення на предмет іпотеки;
- чи отримав судове рішення або виконавчий напис;
- чи заявляв про свої права у справі про банкрутство;
- чи розпочав позасудове звернення стягнення.
Якщо кредитор своєчасно активував механізм звернення стягнення, ліквідація боржника не обов’язково припинить уже розпочату реалізацію іпотечних прав.
Інша ситуація складається, коли кредитор протягом усієї процедури банкрутства не вчиняв дій, не ініціював звернення стягнення, а основне зобов’язання було остаточно погашене за правилами Кодексу України з процедур банкрутства. За таких обставин правові підстави для подальшого існування іпотеки істотно послаблюються.
Відсутність заяви кредитора не завжди означає відсутність забезпеченої вимоги
Помилково оцінювати статус іпотеки лише за тим, чи подав іпотекодержатель заяву з грошовими вимогами у справі про банкрутство.
Стаття 45 Кодексу України з процедур банкрутства передбачає особливий режим для забезпечених кредиторів. Вони зобов’язані подавати заяви у частині незабезпечених вимог або в разі відмови від забезпечення. Водночас розпорядник майна повинен повідомити суд про забезпечені вимоги та внести відомості про заставне майно до реєстру навіть за відсутності заяви кредитора — на підставі обліку боржника та даних державних реєстрів.
Тому сама відсутність окремої заяви іпотекодержателя ще не доводить припинення його прав.
Необхідно перевірити:
- чи містили бухгалтерські документи боржника відомості про забезпечене зобов’язання;
- чи була іпотека зареєстрована на момент відкриття справи про банкрутство;
- чи відобразив розпорядник майна обтяження в реєстрі вимог кредиторів;
- чи було нерухоме майно включене до ліквідаційної маси;
- чи досліджував суд його правовий статус під час затвердження ліквідаційного балансу.
Якщо зареєстрований предмет іпотеки взагалі не був виявлений під час інвентаризації, це може свідчити не тільки про припинення прав кредитора, а й про неповноту ліквідаційної процедури. Перед зверненням із вимогою про припинення обтяження цю обставину необхідно пояснити.
Що відбувається, якщо нерухомість уже належить іншій особі
Зміна власника сама по собі не припиняє іпотеку. За загальним правилом статті 23 Закону України «Про іпотеку» новий власник набуває статусу іпотекодавця та несе відповідні обов’язки навіть тоді, коли не знав про обтяження.
Тому необхідно встановити, коли і на якій підставі нерухомість вибула з власності боржника.
Якщо майно було реалізоване у межах процедури банкрутства, його обтяження повинні припинятися за правилами цієї процедури, а кошти від продажу предмета забезпечення використовуються для задоволення вимог забезпеченого кредитора.
Якщо ж нерухомість перейшла до іншого власника до банкрутства, постанова про визнання банкрутом не завжди може бути достатньою підставою для припинення іпотеки, оскільки закон пов’язує скасування обтяжень саме з майном боржника. У такому випадку доведеться окремо оцінювати законність переходу права власності, чинність іпотеки для набувача та долю основного зобов’язання.
Постанова про банкрутство — підстава, але не завершена реєстраційна дія
З 2024 року законодавство суттєво уточнило порядок зняття обтяжень із майна банкрута.
Частина шоста статті 59 Кодексу України з процедур банкрутства визначає постанову про визнання боржника банкрутом підставою для скасування всіх арештів та інших обмежень щодо його майна, крім обмежень, застосованих у кримінальному провадженні.
Відповідні зміни внесено й до статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Постанова господарського суду про визнання боржника банкрутом може бути підставою для державної реєстрації припинення обтяжень його майна.
Однак словосполучення «є підставою» не означає, що запис зникне з реєстру без будь-якої реєстраційної процедури.
Для фактичного припинення запису необхідно звернутися до державного реєстратора або нотаріуса, подати судове рішення та інші документи, які дозволяють однозначно співвіднести об’єкт нерухомості з майном банкрута.
Реєстратор перевірятиме не лише факт ліквідації, а й:
- чи належало майно боржнику;
- чи охоплюється воно постановою суду;
- чи не існує іншого чинного рішення про звернення стягнення;
- чи не застосовано обтяження в кримінальному провадженні;
- чи немає суперечності між заявленою реєстраційною дією та наявними правами третіх осіб.
Якщо правова підстава не є очевидною або іпотекодержатель заперечує проти припинення обтяження, реєстратор може відмовити. Тоді спір переходить до суду.
Які документи необхідно перевірити
Починати слід не з позову, а з відновлення повної історії боргу, нерухомості та реєстраційних записів.
Потрібно отримати й зіставити:
- основний договір і всі додаткові угоди;
- іпотечний договір та відомості про його державну реєстрацію;
- актуальну й архівну інформацію з Державного реєстру речових прав;
- документи про перехід права власності на нерухомість;
- матеріали справи про банкрутство;
- реєстр вимог кредиторів;
- інвентаризацію та ліквідаційний баланс;
- відомості про позови, виконавчі написи та виконавчі провадження;
- постанову про визнання боржника банкрутом;
- ухвалу про затвердження звіту ліквідатора та ліквідаційного балансу;
- витяг із ЄДР про припинення юридичної особи.
Лише після цього можна визначити належний спосіб захисту: звернення до державного реєстратора, оскарження його відмови або позов про визнання іпотеки припиненою та державну реєстрацію припинення обтяження.
Реєстровий запис не може існувати без правової підстави
Ліквідація боржника не є універсальним способом автоматичного припинення будь-якої іпотеки. Водночас іпотечний запис не повинен безстроково обмежувати нерухомість, якщо основне зобов’язання припинилося, кредитор не реалізував право на звернення стягнення, а вимоги остаточно погашені в процедурі банкрутства.
Правильна відповідь залежить від послідовності подій:
- Хто був боржником та іпотекодавцем?
- Кому належало майно під час банкрутства?
- Чи заявляв кредитор вимоги або звертав стягнення до ліквідації?
- Чи було майно включене до ліквідаційної маси?
- Який саме запис зберігається у Державному реєстрі прав?
У спорах про припинення іпотеки недостатньо показати витяг із ЄДР із позначкою «припинено». Необхідно довести весь юридичний ланцюг — від припинення основного зобов’язання до відсутності в кредитора збереженого права на звернення стягнення.
Саме цей ланцюг визначає, чи є іпотека чинним забезпеченням, чи лише реєстровим записом, який втратив правову основу.